KAPITALANLAGE PFLEGEIMMOBILIEN
Alles, was Sie über Pflegeimmobilien wissen müssen!
Pflegeimmobilien – Zahlen & Fakten
Zunächst präsentieren wir Ihnen einige interessante Hintergründe zum Pflegemarkt und der Entwicklung der Pflegeimmobilien.
Steigende Lebenserwartung
In den letzten 100 Jahren hat sich die durchschnittliche Lebenserwartung der Menschen nahezu verdoppelt. Das ist wunderbar – beschert es doch vielen Menschen einen langen Lebensabend. Allerdings stellt dies die Gesamtgesellschaft auch vor gewisse Herausforderungen. Denn es bedeutet, dass es immer mehr Menschen gibt, die Pflege benötigen.
Folge: Steigende Pflegebedürftigkeit
Selbst zurückhaltende Prognosen gehen von einem Anstieg um etwa eine Million pflegebedürftiger Menschen in den nächsten 15 Jahren aus. Insgesamt werden dann rund drei Millionen Menschen Pflege benötigen. Bis 2060 wird sich diese Zahl auf fast fünf Millionen erhöhen.
Die Konsequenz
Der Pflegemarkt muss den demografischen Wandel auffangen – und zwar durch individuelle Wohn- und Pflegekonzepte. Diese sollen sicherstellen, dass ältere Menschen ihren Lebensabend genießen können. Darüber hinaus benötigen wir intelligente Finanzierungskonzepte, die helfen, den Bedarf an bezahlbaren Pflegeplätzen zu decken. Und hier kommen die Pflegeimmobilien ins Spiel.
Hier können Anleger einen der letzten Wachstumsmärkte in Deutschland erschließen. Während dynamisch wachsende Märkte normalerweise voller Risiken stecken, gilt das für den Pflegemarkt nur sehr bedingt. Denn die Nachfrage nach Pflegeplätzen steigt. Das bedeutet, dass gut geführte Pflegeeinrichtungen über Jahrzehnte ausgelastet sein werden.
Was ist eine Pflegeimmobilie?
In der Vergangenheit bauten und betrieben öffentliche Träger (Kirchen oder Kommunen) komplette Pflegeheime. Alternativ investierten Großinvestoren wie Investmentfondsgesellschaften, Banken und Versicherungsgesellschaften in Pflegeeinrichtungen. Die Betreibergesellschaften waren damals schon in privater Hand.
Doch man konnte langfristig den Bedarf durch die geschilderten Wege nicht decken. So gingen vor einigen Jahren Initiatoren und Betreiber von Pflegeimmobilien dazu über, die Pflegeeinrichtungen in Wohnungs- und Teileigentum aufzuteilen und an Privatanleger als Kapitalanlage zu verkaufen. Dies geschieht analog zum Wohnungsmarkt im Einzeleigentum mit eigenen Wohnungsgrundbüchern. Hierdurch konnte der Markt das Gesamtangebot an Seniorenpflegeappartements in eine ganz neue Richtung lenken.
Die Umgestaltung des Heimgesetzes und der Heimmindestbauverordnung in den 2000er Jahren trug ebenfalls dazu bei. Die Neuregelungen bei Neubau und Umbau von Pflegeeinrichtungen lassen nur noch den Bau von Einbett-Appartements zu. So bot sich die Aufteilung in Wohnungs- und Teileigentum förmlich an.
Planungsphase Pflegeimmobilien
Bedarfsanalyse und Standortwahl
Zu Beginn des Baus einer Pflegeimmobilie muss der Bauträger den perfekten Standort finden. Dies geschieht nicht unbedacht oder willkürlich. Die Auswahl eines Standortes durchläuft einen Prozess, der im Fachjargon Standort- bzw. Bedarfsanalyse genannt wird.
Mittels dieser Standortanalyse ermitteln Fachleute Faktoren für einen möglichen Bedarf und die wirtschaftliche Tragfähigkeit eines solchen Projektes. Diese Analysen geben Auskunft darüber, ob es am Standort einen signifikanten Bedarf gibt. Man will eine hohe Auslastung des Pflegeheims erreichen. Also wird geprüft, ob der Bedarf an diesem Standort nicht schon von anderen Einrichtungen abgedeckt ist.
Wichtigster Punkt für alle Kriterien ist das Merkmal der Langfristigkeit. Schließlich wird hier eine langfristige Investition geplant. Diese Überprüfung ist von entscheidender Bedeutung. Für einen Bauträger bildet die Bedarfs- und Standortanalyse die Grundlage seiner Entscheidung. Nur so erhält der Bauträger am Ende gemeinsam mit einem Betreiber eine entsprechende Betriebsgenehmigung.
Betreiberwahl
Für den Betreiber der Pflegeimmobilie ist die Standort- und Bedarfsanalyse ebenfalls sehr wichtig. Sie ist die Entscheidungsgrundlage dafür, einen Pachtvertrag über mindestens 20 Jahre an diesem Standort einzugehen. Besonders der Betreiber trägt ein hohes betriebswirtschaftliches Risiko. Er ist daher an einer hohen und dauerhaften Belegung der Pflegeimmobilie interessiert.
In den meisten Fällen projektieren Bauträger und zukünftiger Betreiber gemeinsam, um die jeweilige Betreiberkonzeption mit in die Gestaltung der Pflegeimmobilie einfließen zu lassen. Der Betreiber kalkuliert alle wirtschaftlichen Kennzahlen für einen erfolgreichen Betrieb einer Pflegeimmobilie an diesem gewählten Standort.
Fällt am Ende die Standort-und Bedarfsanalyse positiv aus, erhält der Bauträger i.d.R. die Baugenehmigung und der Betreiber die Betriebserlaubnis von den entsprechenden Behörden. Dann schließt er mit einem ausgewählten Betreiber einen Mietvertrag über mindestens 20 Jahre ab. Danach beginnt der Bau des Objektes.
Bauphase
Nach Erhalt der Baugenehmigung beginnt der Bauträger mit dem Bau des Objekts. Da hier Wohnungs- und Teileigentum verkauft wird, wird ein Notar mit der Fertigung einer notariellen Teilungserklärung beauftragt, in der alle Pflegeappartements einzeln zugeordnet werden. Basis der Teilungserklärung ist die vom jeweiligen Bauamt neben der Baugenehmigung erteilte Abgeschlossenheitsbescheinigung. In dieser sind alle Appartements und deren Flächen zugeordnet. Sodann beantragt der Notar beim Grundbuchamt die Anlage von Einzelwohnungsgrundbüchern.
Was geschieht während der Pre-Opening-Phase?
Wie man sich sicherlich vorstellen kann, wird es nicht so sein, dass ab dem Zeitpunkt der Fertigstellung die neuen Bewohner des jeweiligen Pflegeheims bereits mit gepackten Koffern vor der Türschwelle stehen. Die Erfahrungen haben gezeigt, dass es immer eine gewisse Zeitspanne braucht, bis die Einrichtung belegt ist und vom Umfeld angenommen wurde. Die Gründe dafür sind logisch und nachvollziehbar, denn es gibt Kündigungsfristen und Umzugstermine, etc.
Für diesen Umstand wird dem Betreiber ein pachtfreier Zeitraum nach Fertigstellung des Objektes eingeräumt. Dieser soll dem Betreiber dazu dienen, die Pflegeeinrichtung Stück für Stück zu belegen. Diese Phase wird Pre-Opening-Phase genannt und wird im Pachtvertrag vereinbart und definiert. Die Pre-Opening-Phase beträgt i.d.R. drei bis sechs Monate und ist von Objekt zu Objekt unterschiedlich. Die jeweilige Pro-Opening-Phase finden Sie immer im jeweiligen Pflegeimmobilien-Exposé.
Wie findet man Bewohner für Pflegeimmobilien?
Mit dem Pachtvertrag hat der Betreiber einer Pflegeeinrichtung alle Flächen des Gebäudes angemietet. Er hat die Maßgabe, die einzelnen Pflegeappartements über Heimverträge für stationäre Pflegeeinrichtungen an die Endbewohner weiter zu vermieten. Somit ist es die Aufgabe des Betreibers, die Endvermietung der Pflegeappartements vorzunehmen, der Eigentümer des einzelnen Appartements muss sich nicht um die Vermietung kümmern.
Der Betreiber hat wohlgemerkt im Vorfeld eine Standort- und Bedarfsanalyse durchgeführt und weiß um seine im Umfeld vorhandenen Zielgruppen. Meist werden weit vor Eröffnung einer Einrichtung Informationsabende in öffentlichen oder kirchlichen Einrichtungen oder in umliegenden Krankenhäusern veranstaltet. Es gibt auch einschlägige Internetportale, in denen man neue Einrichtungen bewirbt. Vielfach haben sich schlicht und einfach die Printmedien bewährt, wenn es gilt, eine neue Einrichtung bekannt zu machen.
Die neuzeitlichen Pflegeeinrichtungen werden nach dem sogenannten Wohngruppen-Prinzip geführt. Das bedeutet, die Endbewohner ihrem Krankheitsbild entsprechend Appartements angeboten bekommen. So entstehen homogene Wohngruppen, die zum einen sinnvoller und besser betreut und gepflegt werden können. Zum anderen erzeugen diese Wohngruppen aber auch ein harmonischeres Wohnklima.
So ist die Vermietung der Pflegeimmobilie Aufgabe des Betreibers und nicht des Eigentümers. Denn der Eigentümer hat alle Flächen über mind. 20 Jahre an den jeweiligen Betreiber verpachtet. Auch das „Bestellerprinzip“ wie bei der Eigentumswohnung greift hier nicht. Eine Neuvermietung verursacht bei einer Pflegeimmobilie daher keine weiteren Kosten für den Eigentümer. Er bekommt von alledem nichts mit und hat auch keine Arbeit. Es fließen regelmäßig jeden Monat die Mieteinnahmen, auch wenn das Pflegeappartement gerade nicht bewohnt ist.
Was macht eine gute Pflegeimmobilie aus?
Auf dem Pflegemarkt befinden sich zahlreiche Wettbewerber, sowohl auf der Betreiber- als auch auf der Projektentwickler-/Bauträgerseite. Das jeweilige Betreiberkonzept sollte in die Planung der Pflegeimmobilie einfließen. Jeder Betreiber hat seine eigene Wettbewerbsstärke. Daher ist es wichtig zu wissen, welcher Betreiber gut ist und langfristig am Markt erfolgreich sein wird.
Anleger wollen natürlich möglichst die beste Pflegeimmobilie finden. Die beste Pflegeimmobilie heißt: ein kompetenter Betreiber mit entsprechender Leistungsbilanz, gutes Personal und ein gutes Unternehmenskonzept. Doch wie geht das?
Fazit: Sie sollten bei der Wahl einer Pflegeimmobilie nicht unbedingt auf einen Standort fixiert sein. Wir kennen den Pflegeimmobilienmarkt sehr gut und können die guten von den weniger guten Angeboten unterscheiden. Sie sollten nur mit Profis zusammenarbeiten, schließlich geht es um Ihr Geld.