Die Kapitalanlage Pflegeimmobilie ist eine Investition in einen Sachwert. Damit fällt sie unter den landläufigen Begriff „Beton-Gold“. Das bedeutet, es wird in ein physisch vorhandenes Gut investiert, in diesem Falle in eine Immobilie. Aus dieser werden dann laufende Erträge und gegebenenfalls eine Wertsteigerung erwirtschaftet.
Es gibt verschiedene mögliche Motive für den Kauf einer Pflegeimmobilie als Kapitalanlage:
Hier steht der Fokus auf dem Aufbau eines Vermögens durch das Prinzip des Absparens mit Hilfe einer Immobilie. Durch die Nutzung des derzeit niedrigen Zinsniveaus ist es möglich, eine Kapitalanlage, mit Fremdmitteln finanziert, zu erwerben. Diese Anlage kann sich aus sich selbst heraus tragen (Selbstfinanzierungseffekt).
Das bedeutet bei einer Pflegeimmobilie mit einer Rendite um ca. 5% p.a., dass die Mieteinnahmen die Kosten für Zins und ggf. Tilgung zum großen Teil tragen. So fällt in den meisten Fällen nur noch eine geringe Sparrate von 50€ – 150€ (abhängig von den Finanzierungsbedingungen und Laufzeiten) pro Monat an. Und man erhält eine solide Kapitalanlage ohne Kapitalverzehr und mit Inflationsschutz.
Der Kapitalanleger will eine sichere und gut verzinste Anlage für vorhandenes Kapital finden. Die derzeitige Festgeld-Verzinsung bewegt sich mehr oder weniger um den Nullpunkt herum. Daher wird eine Anlage gesucht, welche vergleichbar höhere Renditen erwirtschaftet und dabei möglichst sicher und inflationsgeschützt ist.
Pflegeimmobilien erzielen Mietrenditen von ca. 5% p.a. bezogen auf den Einkaufspreis und das mit entscheidenden Vorteilen. Denn die abgeschlossenen Pachtverträge mit den Betreibern enthalten eine wichtige Klausel, die Mietpreisindexierung (siehe auch unter Pflegeimmobilien Erfahrungen). Diese beinhaltet eine Pachterhöhung, wenn eine Geldentwertung durch eine Inflation stattfindet. Die damit erzielten Mehreinnahmen und die Wertsteigerung der Kapitalanlage Pflegeimmobilie gleichen eine mögliche Geldentwertung durch Inflation damit aus.
Die sogenannte Mischform beinhaltet sowohl die Grundmotive des Kapitalanlegers als auch die des „Vermögenaufbauers“. Denn nicht immer sind hohe Summen Eigenkapital vorhanden oder verfügbar. Außerdem ist es häufig aus taktischen oder „finanzanalytischen“ Gründen nicht unbedingt ratsam, seine gesamten Ersparnisse in eine einzige Anlage zu investieren.
Daher ist es lohnenswert, sich mit dem Thema Leverage-Effekt auseinander zu setzten. Dieser Begriff entstammt der Finanzmathematik. Er bedeutet nichts anderes, als mit Hilfe von Fremdkapital höhere Investitionssummen zu ermöglichen, somit Renditen von höheren Investitionsvolumina zu erhalten oder gleich hohe Investitionen mit viel geringerem Eigenkatpial zu tätigen. Denn die Mischung aus Eigenkapital und Fremdkapital führt in den meisten Fällen zu einer hoch interessanten Konstellation bei der Finanzierung einer Pflegeimmobilie. Auf diese Weise kann sich der Investor sehr zinsgünstige Darlehen von der Bank sichern und seine erwirtschaftete Rendite bezogen auf das eingebrachte Eigenkapital immens steigern.
Hinzu kommt, dass bei vielen Pflegeimmobilien, aufgrund Ihrer energieeffizienten Bauweise, zinsgünstige KfW-Darlehen verfügbar sind, welche dem Investor ein sehr niedriges Zinsniveau sichert. Um hier die bestmögliche Balance zu finden, lohnt es sich, mit Ihrem Finanzierungsberater zu sprechen, der besonders beim Thema Kapitalanlage Pflegeimmobilien und deren Finanzierung ein Experte ist.
Beim Kauf einer Pflegeimmobilie fallen bestimmte Kosten an, die sowohl direkt als auch indirekt mit der Immobilie zu tun haben. Zunächst ist dort der Kaufpreis. Dieser teilt sich auf nach Grundstücksanteil, Gebäudewert bzw. -herstellungskosten, Außenanlagen und ggf. Inventar. Diese Positionen zusammen bilden den sogenannten Kaufpreis der Pflegeimmobilie. Die Kaufpreise für ein Pflegeappartement liegen derzeit je nach Größe und Lage des Appartements zwischen 120.000 Euro und 180.000 Euro.
Bei der Kaufabwicklung fallen weitere Kosten an. Der Kaufvertrag zum Erwerb einer Immobilie bedarf der notariellen Beurkundung. Die Notarkosten belaufen sich in der Regel auf 2% -2,5% bezogen auf den Kaufpreis der Pflegeimmobilie. Der Staat verlangt bei Immobilienkäufen ebenfalls die sogenannte Grunderwerbssteuer. Diese ist in den jeweiligen Bundesländern unterschiedlich hoch. Sie bewegt sich bei 3,5% – 6,5% bezogen auf den Kaufpreis. Maklerkosten fallen in diesem Bereich in der Regel nicht an.
Wie beim Kauf einer normal wohnwirtschaftlich genutzten Eigentumswohnung auch, wird der Erwerber einer Pflegeimmobilie im Grundbuch als Eigentümer eingetragen. Das Grundbuch ist ein amtliches öffentliches Verzeichnis. Dort werden alle Eigentumsverhältnisse an einem Grundstück samt Lasten und Rechten detailliert eingetragen. Durch diese Absicherung hat der Eigentümer alle Rechte an dieser Wohnung. Er kann diese verschenken, vererben, beleihen und jederzeit verkaufen.
Wir empfehlen für eine Finanzierung der Kapitalanlage Pflegeimmobilie immer den Kontakt zu den ortsansässigen Volksbanken und Sparkassen.
Um Immobilien zu kaufen, muss nicht immer eine sehr hohe Summe an Eigenmitteln aufgewendet werden. Eine Mischung aus Eigenmitteln und Fremdkapital führt oft zum gewünschten Ergebnis.
Das Prinzip des „Absparens“ liegt bei dieser Überlegung zu Grunde. Beim Kauf einer fremdgenutzten (vermieteten) Wohnung wird der Großteil der Finanzierungskosten und der Tilgung aus den Mieteinnahmen gedeckt.
Die Mieteinnahmen aus der Pflegeimmobilie werden für die Rückzahlung des Darlehens eingesetzt. Das Darlehen wird durch diese Einkünfte an die Bank zurückgezahlt. Und der Investor ist am Ende dann Eigentümer des Pflegeappartements. Dieses erwirtschaftet natürlich auch weiterhin die monatlichen Einkünfte. Darüber hinaus verfügt der Erwerber über den Sachwert der Immobilie als Vermögenswert.
All dies geschieht ohne Kapitalverzehr, denn alle Zahlungen dienen nur dem einen Zweck: Vermögen zu schaffen. Besonders in Zeiten historisch günstiger Zinsen lohnt es sich, mittels Fremdkapital Vermögen langfristig aufzubauen.
Unsere Empfehlung ist, dass der aufgenommene Kredit für die Finanzierung der Pflegeimmobilie innerhalb der Laufzeit des Pachtvertrags mit dem Betreiber der Einrichtung vollständig zurückgezahlt wird.
Oft wird die Frage gestellt, was die grundlegenden Unterschiede zwischen einer Pflegeimmobilie und einer wohnwirtschaftlich genutzten Eigentumswohnung sind. Hier werden diese Unterschiede einmal für den Investor und künftigen Eigentümer dargestellt.
Bei der vermieteten Eigentumswohnung muss der Eigentümer für selbst für die Erst- und Weitervermietung sorgen. Dies ist immer mit Zeit- und Arbeitsaufwand verbunden. Nach der geänderten Rechtslage gilt nunmehr das Bestellerprinzip. Dies bedeutet: Nimmt der Eigentümer die Dienste Dritter wie einem Makler in Anspruch, muss er die Kosten hierfür tragen. Ebenfalls sind Mieterwechsel oftmals mit kurz- oder mittelfristigem Leerstand verbunden. Somit muss der Eigentümer mit Mietausfällen rechnen.
Bei der Kapitalanlage Pflegeimmobilie vermieten Sie Ihr Sondereigentum (Appartement) sowie alle weiteren Gemeinschaftsflächen für mindestens 20 Jahre an einen Betreiber. Die eigentliche Vermietung des Appartements ist dann alleinige Aufgabe des Betreibers. Der Eigentümer hat somit mit dieser Aufgabe nichts mehr zu tun. Vielmehr bekommt er jeden Monat seine Miete, auch dann wenn das Appartement leer stehen sollte. Somit entfällt das Thema Mietausfall bei einer Pflegeimmobilie so gut wie komplett.
Das Thema Instandhaltungskosten ist bei einer Eigentumswohnung ein wichtiger Faktor. So können kleinere oder größere Reparaturen oder gar Modernisierungen am Sonder- oder am Gemeinschaftseigentum schnell teuer werden. Für das Gemeinschaftseigentum angesammelte Instandhaltungsrücklagen sind oft schnell verbraucht und Mieter sind meist nur zu Schönheitsreparaturen verpflichtet. Für die Bezahlung derartiger Kosten müssen dann sogenannte Sonderumlagen durch die Eigentümergemeinschaft erhoben werden oder die Instandhaltungen im Sondereigentum sind allein vom Eigentümer zu tragen. Diese Investitionen sind oftmals nicht eingeplant.
Bei der Kapitalanlage Pflegimmobilie wird ebenfalls, wie bei jeder anderen Eigentumswohnung auch, eine Instandhaltungsrücklage durch alle Miteigentümer vom ersten Tag an angesammelt. Diese ist ausschließlich für Reparaturen und Modernisierungen am Gemeinschaftseigentum, im Fachjargon „Dach und Fach“ genannt, vorgesehen.
Alle anderen Reparatur-, Modernisierungs- und Instandhaltungskosten der Pflegeimmobilie sind vom Betreiber zu tragen. Dies wird im jeweiligen Pachtvertrag mit dem Betreiber fixiert.
Eine Kapitalanlageimmobilie hat eine ganz klar definierte Aufgabe und Funktion. Das eingesetzte Kapital soll sich durch die Investition gewinnbringend verzinsen und eine gute, aber auch gesicherte Rendite erwirtschaften. Was eine Kapitalanlage jedoch nicht unbedingt machen sollte ist zusätzliche Arbeit. Oftmals wird im Bereich der Kapitalanlageimmobilien mit dem Begriff der „Sorglos-Immobilie“ geworben. Eine Umsetzung dieses Versprechens ist in den allermeisten Fällen unmöglich zu realisieren. Denn am Ende muss der Eigentümer sich immer mit seiner Immobilie beschäftigen und sei es die Nebenkostenabrechnung des WEG-Verwalters zu prüfen und die umlagefähigen Nebenkosten mit seinem Mieter abzurechnen. Eine Lösung ist hier eine Sondereigentumsverwaltung. Diese übernimmt alle lästigen Aufgaben, verursacht jedoch weitere Kosten.
Bei der Kapitalanlage Pflegeimmobilie werden alle Kosten, die für den Betrieb und die Unterhaltung der Einrichtung anfallen, durch den Betreiber getragen. Dies ist in den Pachtverträgen festgeschrieben. Eine Abrechnung entfällt somit, der Betreiber muss lediglich dem WEG-Verwalter die ordnungsgemäße Bezahlung der Kosten nachweisen. Die bei Pflegeimmobilien eingesetzten Verwaltungsgesellschaften sind spezialisiert auf die Verwaltung derartiger Einrichtungen und vereinen die Verwaltung von Sonder- und Gemeinschaftseigentum bei gleichen Gebühren. Mit zu den Verwalteraufgaben gehört auch ein regelmäßiges Betreiber-Monitoring, um eventuelle Fehlentwicklungen der Betreibertätigkeit, im Sinne der Eigentümergemeinschaft, frühzeitig zu erkennen.
Die Rolle des Eigentümers beschränkt sich darauf den Eingang der monatlichen Mieteinnahmen nachzuhalten und ggf. an der jährlichen Eigentümerversammlung teilzunehmen.
Es gibt einen deutlichen Unterschied zwischen einer stationären Pflegeeinrichtung und Betreutem- bzw. Service-Wohnen. Stationäre Pflegeeinrichtungen sind gemäß Sozialgesetzbuch förderwürdig („staatliche Refinanzierung“).
Bei betreutem Wohnen o.ä. wird die Miete direkt vom Bewohner an den Vermieter/Eigentümer bezahlt. Kann oder will der Mieter nicht zahlen, entsteht automatisch ein Mietausfall. Auch müssen in den meisten Fällen Mietersuche, Instandhaltung und Nebenkostenabrechnung eigenständig organisiert werden. Zudem gilt es Mieter zu finden, die pfleglich mit dem Eigentum umgehen.
Das Konzept „Betreutes Wohnen“ entspricht dem Kauf einer klassischen Eigentumswohnungen, mit allen damit verbundenen Rechten und Pflichten. Von derartigen Risiken und Unwägbarkeiten sind Eigentümer von Pflegeimmobilien-Appartements weitgehend befreit.
