Wir möchten unsere Pflegeimmobilien Erfahrungen mit Ihnen teilen. Die Kapitalanlage Pflegeimmobilie bietet viele Chancen. Dennoch sollten die Risiken auch nicht außer Acht gelassen werden. Unsere „Kapitalanlage-Pflegeimmobilien“-Erfahrungen sowie die am häufigsten gestellten Fragen haben wir für Sie im Folgenden beantwortet.
Bei dem Investment in Pflegeimmobilien ist von hoher Bedeutung der Betreiber und nochmals der Betreiber. Der Standort eine Pflegeimmobilie ist, aufgrund der vorangeschalteten Standortanalyse und der Baugenehmigung, in der Regel an allen Standorten von gleicher Qualität. Denn die Investition in eine Pflegeimmobilie ist eine Konzeptinvestition.
Die Aussicht, die Ausrichtung der Balkone und weitere Aspekte die oft bei einem Immobilienkauf wichtig erscheinen, spielen hier eine absolut untergeordnete Rolle. Vielmehr sind die Akteure, mit denen man zusammenarbeitet, bei der Investition in eine Pflegeimmobilie von höchster Bedeutung. Denn diese machen das Investment zu einem langfristigen, rentablen und guten Investment. Um bei der Auswahl der richtigen Pflegeimmobilien Risiken zu minimieren, ist die Prüfung der angebotenen Projekte und Prüfung der Akteure und insbesondere des Betreibers unerlässlich. Dies ist vorrangige Aufgabe des Vermittlers, aber natürlich auch des Investors.
Mit Ablauf des Pachtvertrages endet nicht die Nutzung des Pflegeheimes. Es werden auch nach Ablauf des Pachtvertrages pflegebedürftige Bewohner im Objekt leben, die es zu versorgen gilt. Der Betreiber wird nicht bis zum Ende der Pachtzeit warten, um eine Entscheidung hinsichtlich einer Verlängerung zu treffen. Auch hier liegen u.a. betriebswirtschaftliche Interessen zugrunde, die eine Rechtzeitige Entscheidung und Richtung aufzeigen werden.
Ebenso ist der Verwalter permanent in der Abstimmung mit dem jeweiligen Betreiber, wie die nähere Zukunft gestaltet wird. Die Vergangenheit zeigt, dass die Betreiber immer Interesse haben, ein gut funktionierendes Pflegeheim zu führen. Oftmals werden Pachtverträge schon weit vor Ablauf der Pachtzeit verlängert. Schaut man sich nur einmal die wirtschaftliche Seite an, wird einem schnell klar, dass nur außergewöhnliche und nicht vorhersehbare Probleme des Betreibers für eine Nichtverlängerung sprechen könnten.
Denn während der Laufzeit von 20 Jahren investiert der Betreiber viel Geld in Modernisierung, Ausstattung und Personal. Warum also sollte ein Betreiber ein wirtschaftlich gut funktionierendes Pflegeheim nicht weiterbetreiben? Kommt es dann aber dennoch zu dieser Situation, bewerben sich weitere Betreiber um die Fortführung des Pflegeheims und schließen einen neuen Pachtvertrag ab.
Eine Betreiber-Insolvenz ist eine unerfreuliche Situation, die es gilt mit größter Vorsorge zu vermeiden. Da aber niemanden die oft gewünschte Glaskugel vorliegt, kann dieser Fall theoretisch eintreffen, dieses Pflegeimmobilien-Risiko ist daher grundsätzlich gegeben. Eine Studie von Ernst & Young ermittelte die Ausfallwahrscheinlichkeit eines Betreibers auf 1,5%. Eine 100% Garantie, kann dem Erwerber trotz aller Kontrollmechanismen und Prüfungen des Betreibers nicht gegeben werden.
Sollte also der Negativfall einer Betreiberinsolvenz auftreten, so benennt der jeweilige Sozialhilfeträger einen „Übergangsbetreiber“, der zunächst die Einrichtung weiterführt. Denn eine Betreiberinsolvenz muss nicht unbedingt mit einer schlechten Belegung der Einrichtung zu tun haben.
Vielmehr ist es so, dass weiterhin Bewohner in dem Pflegeheim wohnen und Ihre monatlichen Kosten bezahlen. Auch so wird eine Fortzahlung der Miete gesichert, denn der verantwortliche Verwalter wird dafür Sorge tragen, dass die Mietzahlungen nicht an den insolventen Betreiber gezahlt werden, sondern dem Eigentümer zukommt. Auf diese Weise erhalten die Eigentümer weiterhin Ihre Miete. Parallel wird von der Verwaltung nach einem neuen Betreiber gesucht, der nach Zustimmung der Eigentümergemeinschaft wiederum einen neuen Pachtvertrag abschließt. Bei dieser Umstellung ist nicht vollkommen auszuschließen, dass es zu einem kurzweiligen Mietausfall kommen kann.
Wenn die dafür notwenigen Rahmenbedingungen erfüllt sind, ja. Die Betreiber bieten jedem Eigentümer ein sogenanntes „bevorzugtes Belegungsrecht“ an. Dieses gilt für den Eigentümer und Familienangehörige des ersten und zweiten Grades. Das bevorzugte Belegungsrecht beinhaltet jedoch keine Kündigung auf Eigenbedarf, denn bei den Bewohnern handelt es sich um pflegebedürftige Menschen.
Sie haben jedoch immer die Möglichkeit, einen Platz in allen Objekten des Betreibers zu erhalten und das mit Bevorzugung hinsichtlich existierender Wartelisten. Dennoch muss an dieser Stelle betont werden, dass die Pflegeimmobilie an erster Stelle den Sinn und Zweck einer Kapitalanlage erfüllen sollte und eine potentielle Selbstnutzung nicht im Vordergrund stehen sollte. Die Pflegeimmobilie ist eine sehr gut geeignete Kapitalanlage welche auf einem klaren Konzept basiert. Aufgrund dieses Konzeptes spielt eine örtliche Nähe zu der eigentlichen Pflegeimmobilie eine eher untergeordnete Rolle.
Bei frei finanzierten Wohnungen – im Gegensatz zu Sozialwohnungen – darf der Vermieter im Laufe des Mietverhältnisses die Miete auf die ortsübliche Vergleichsmiete anheben. Die Spielregeln hierzu sind klar im Gesetz vorgegeben. Die Pflegeimmobilie zählt zu den Sozialimmobilien und unterliegt somit anderen Regeln.
Hier schließt der Erwerber mit dem Betreiber einen Pachtvertrag über 20 bis 25 Jahre mit einer fixierten Pacht ab. Diese Pacht führt i.d.R. anfänglich zu einer Bruttorendite von 4% – 5% je Objekt.
Damit der Erwerber aber ebenfalls die Chance auf eine Mieterhöhung und eine Wertsteigerung der Immobilie erhält, sind die Pachtverträge wie folgt konstruiert:
Die Pachtverträge mit dem jeweiligen Betreiber enthalten eine sogenannte Wertsicherungsklausel, die eine Indexierung analog dem vom statistischen Bundesamt festgelegten Verbraucherpreisindex enthält. Die Indexierung bewirkt, dass die vereinbarte Pacht basierend auf dem veränderten Verbraucherpreisindex nach vereinbartem Umfang angepasst wird. So ist gewährleistet, dass der Erwerber mit Pachtsteigerungen rechnen kann. Üblich ist die Indexierung innerhalb der ersten 3-5 Jahre auszusetzen, um dem Betreiber den Start an einem neuen Standort zu erleichtern. Üblich ist es auch die Anpassung auf einen bestimmten Prozentsatz zu begrenzen (Beispiel 75% der eingetretenen Veränderung).
Bei klassischen Zinshäusern und Eigentumswohnungen bezieht der Eigentümer seine Mietzahlungen direkt von Mieter. Der Eigentümer ist also immer direkt vom Mieter und dessen Bonität und einer pünktlichen Mietzahlung abhängig. Ebenso erhält er für kurzfristigen Leerstand seines Objektes keine Mietzahlung und hat für diesen Zeitraum einen 100% Mietausfall bei weiterlaufenden Nebenkosten.
Bei einer Pflegeimmobilie hingegen schließt der Erwerber / Investor nicht einen Mietvertrag mit dem jeweiligen Bewohner des Appartements ab. Vielmehr verpachtet er sein Appartement sowie alle Gemeinschaftsflächen Jahrzehnte (i.d.R. 20 Jahre – 25 Jahre) an einen Betreiber.
Gemäß diesem Pachtvertrag erhält der Investor jeden Monat pünktlich seine Mieteinnahmen – auch wenn sein Appartement nicht belegt sein sollte. Ebenso enthält der Pachtvertrag eine Indexierung-Klausel (s. indexierte Pachtverträge). Darüber hinaus ist das Mietausfallrisiko sowohl für den Betreiber und den Investor minimiert (s. staatliche Refinanzierung).
Die stationäre Pflegeeinrichtung zählt, ebenso wie Hospize, Behindertenheime oder auch psychiatrische Einrichtungen, zu den sogenannten „förderungswürdigen Sozialimmobilien“ gem. §72 SGB XI.
Der jeweilige Betreiber erhält seine Mieteinnahmen vom Bewohner eines Appartements für sämtliche anfallenden Kosten wie z.B. Speisen, Unterbringung, med. Versorgung, Personalkosten, etc. Diese Mietkosten trägt der jeweilige Bewohner und bezahlt sie mittels Rente und Pflegeversicherung. Sollten diese Mittel nicht ausreichen um die Kosten zu decken, werden zunächst weitere Vermögenswerte herangezogen wie z.B. Immobilien, Wertpapiere, etc.
Sollten diese nicht vorhanden sein oder ebenfalls nicht ausreichen, wird auf die nächsten Angehörigen wie Familie und Kinder basierend auf klaren Regeln und Bedingungen zurückgegriffen. Sollten auch hier nicht alle Kosten gedeckt werden, würde ein Fehlbetrag offenbleiben. Wer trägt nun die Differenzkosten? Für genau diesen Fall erhält der Betreiber einen Versorgungsvertrag nach § 72 SGB XI. Am Ende zahlt der Sozialstaat den noch offenen Fehlbetrag.
Die sog. staatliche „Refinanzierung“ schützt den Betreiber vor Einnahmeausfällen und eliminiert somit auch das Mietausfallrisiko für den Investor. Somit profitiert er von der stattlichen Refinanzierung.
Dieses Pflegeimmobilien-Risiko wäre nur dann gegeben, wenn der Käufer Teil- oder Gesamtzahlungen des Kaufpreises vor Fertigstellung der Pflegeimmobilie an den Verkäufer zahlt. Die Ratenzahlung vor Fertigstellung einer Pflegeimmobilie läuft gemäß der gesetzlichen Bestimmungen gem. Makler und Bauträgerverordnung (MaBV) ab und basiert auf rechtlichen Bestimmungen. So ist eine Überzahlung für den Investor ausgeschlossen. Bei Bestandsobjekten oder Neubauten mit Zahlung bei Fertigstellung entfällt ein Fertigstellungsrisiko in Gänze.
Der branchenübliche Begriff der „löffelfertigen“ Erstellung besagt, dass bei der Erstellung einer Pflegeimmobilie die gesamte Einrichtung inklusive des jeweiligen Inventars an den Betreiber fertig übergeben wird.
Das bedeutet, dass der Erwerber / Käufer das Inventar mitgekauft, dieses im Kaufpreis gesondert ausgewiesen ist und an den Betreiber mitverpachtet wird. Das Anforderungsprofil an das Inventar, wie z.B. Möblierung, Küchenausstattungen, etc, ist eindeutig auf Grund der Zulassungspflicht eines Pflegeheims im Sozialgesetzbuch geregelt. Dem Betreiber steht es jedoch frei, diese Ausstattungen auch selber zu kaufen und nicht zu pachten.
Bei der Übergabe von Pflegeimmobilien ist es üblich, aber nicht immer der Fall, dass diese mit Ihrer Fertigstellung auch vollständig eingerichtet an den jeweiligen Betreiber übergeben wird. Für diesen Tatbestand wird im Fachjargon der Begriff „löffelfertige Erstellung“ verwendet.
Demzufolge ist es in der Regel üblich, dass der Käufer beim Kauf eines Pflegeappartements auch das Inventar innerhalb des Appartements (Bett, Schrank, Tisch, etc.), sowie Anteile an der Einrichtung für das Gemeinschaftseigentum und Gemeinschaftsflächen (wie Behandlungsräume, Küchenausstattungen, etc.) miterwirbt.
Die Kosten für Inventar belaufen sich abhängig vom Objekt und Größe des Appartements auf ca. 6.000 € – 9.000 € pro Appartements. Dieser Anteil des Kaufpreises ist von der Grunderwerbsteuer befreit und wird zur Berechnung nicht einbezogen. Vielmehr kann der Erwerber des Pflegeappartements das miterworbene Inventar mit 6,7% über 15 Jahre abschreiben. Die Ersatzbeschaffung und die Instandhaltung bei Defekten oder Verschleiß der Einrichtung liegt jedoch in der Verantwortung des jeweiligen Betreibers.
Für eine individuelle steuerrechtliche Beratung empfehlen wir Ihnen ausdrücklich das Beratungsgespräch mit Ihrem Steuerberater. Dieser kann Ihnen dann alle steuerrechtlichen Vorteile und Abschreibungsmöglichkeiten hinsichtlich einer Pflegeimmobilie errechnen und aufzeigen.
Grundsätzlich gelten bei der Pflegeimmobilie die gleichen steuerrechtlichen Rahmenbedingungen wie bei einer wohnwirtschaftlich genutzen Kapitalanlageimmobilie. Eine Immobilie nutzt sich mit der Zeit ab. Diese Abnutzung kann auch bei der Pflegeimmobilie sowie bei jeder anderen Immobilie auch, steuerlich als Aufwand geltend gemacht werden.
Die Besonderheit bei Pflegeimmobilien ist, dass der Grundstücksanteil sehr gering gegenüber herkömmlichen Immobilien ist. Dies hat zum Vorteil, dass der Gebäudeanteil deutlich höher ausfällt und somit der steuerliche Vorteil größer ist.
Der Gebäudeanteil der Pflegeimmobilie beläuft sich i.d.R. auf 92 %- 95% und kann mit 2% p.a. gem. „Absetzung für Abnutzung“ (AfA) auf 50 Jahre abgeschrieben werden.
Miterworbenes Inventar sowie die Außenanlagen eines Pflegeheims können ebenfalls gesondert abgeschrieben werden:
Das Inventar (sofern mitgekauft) und die Außenanlagen belaufen sich i.d.R. auf 3% – 5% und können mit 6,7% über 15 Jahre abgeschrieben werden. Ein Verkauf und der damit erzielte Verkaufsgewinne einer Pflegeimmobilie sind wie bei jeder anderen herkömmlichen Immobilie immer nach Ablauf der Spekulationsfrist von derzeit 10 Jahren steuerfrei. Maßgeblich sind jeweils die objektspezifischen Daten und Kennzahlen in den jeweiligen Objektexposés.
Die vollstationäre Pflege erfolgt auf Dauer in einem Pflegeheim, wenn der körperliche oder geistige Zustand des Betroffenen ein Verbleiben im häuslichen Umfeld nicht mehr zulässt, z.B. im Fall von Schwerstpflegebedürftigkeit. Die Pflege erfolgt hierbei vollstationär, d.h. „rund-um-die-Uhr“. Eine große Hemmschwelle bei einer Aufnahme in eine Pflegeeinrichtung ist die völlige Aufgabe der bisherigen Lebensumgebung. Die Betroffenen müssen sich an neue Menschen und an ein anderes Lebensumfeld gewöhnen.
Besonders wichtig ist es, eine ortsnahe Einrichtung zu finden, damit die familiären und freundschaftlichen Kontakte auch weiterhin gepflegt werden können. Durch neue soziale Kontakte, kulturelle Angebote und Gruppenabende werden Isolation und Eintönigkeit des Alltags vermieden. Die Pflegebedürftigen werden nicht „verwahrt“, sondern erhalten in vielen Fällen eine neue Lebensperspektive.
Gerade bei älteren Menschen ist die Gefahr eines Abbaus der geistigen Leistungsfähigkeit groß. Mit gemeinsamen Spielen, Gedächtnistraining und einer festen Tagesstruktur versucht man etwaigen Rückschritten vorzubeugen. Nur so kann den Pflegebedürftigen ein höchst mögliches Maß an Selbständigkeit und Menschenwürde erhalten bzw. wieder zurückgegeben werden.
Wie viel ein Pflegeheimplatz kostet, hängt vom Pflege- und Versorgungsbedarf des Pflegebedürftigen sowie vom gebotenen Service und Komfort ab. Die Kosten eines Pflegeheimplatzes setzen sich unter anderem zusammen aus:
Die Pflegeversicherung übernimmt abhänig vom Pflegegrad – maximal 2.005 Euro. Den Rest muss der Versicherte selbst tragen, nicht selten verbleibt ein monatlicher Eigenanteil von ca. 2.000 Euro, der dann vom Pflegebedürftigen oder seinen Angehörigen übernommen werden muss, sollte es zu einer Unterdeckung kommen wird diese gemäß XI. und XII. Sozialgesetzbuch durch den Staat, stellvertretend durch die jeweilige Gemeinde, übernommen.
Vollstationäre Pflege ist die Pflege in einem Pflegeheim. Je nach Pflegegrad zahlt die Pflegekasse 770,- bis 2.005,- € für die Kosten der Pflege. Für Unterkunft und Verpflegung muss der Pflegebedürftige selbst aufkommen. Für die vollstationäre Pflege in Behinderteneinrichtungen gelten spezielle Regelungen.
Vollstationäre Pflege im Rahmen der Pflegeversicherung findet immer dann statt, wenn häusliche oder teilstationäre Pflege nicht möglich sind oder wegen der „Besonderheit des Einzelfalls“ nicht in Betracht kommen und folglich eine sogenannte Heimbedürftigkeit besteht. Festgelegt wird dies von den Pflegekassen in Zusammenarbeit mit dem MDK (Medizinischer Dienst der Krankenversicherung).
Besonderheiten im Einzelfall sind z.B.:
Prinzipiell müssen die Vorversicherungszeit erfüllt, die Pflegebedürftigkeit festgestellt, eine Heimbedürftigkeit vorliegen und die Vollstationäre Pflege bei der Pflegekasse beantragt werden. Vollstationäre Pflege wird in vollstationären Pflegeeinrichtungen, sogenannten Pflegeheimen, angeboten.
Es ist die größte Pflegereform aller Zeiten: Ab 01.01.2017 werden die Pflegestufen „0“, 1, 2 und 3 von den Pflegegraden 1, 2, 3, 4 und 5 abgelöst. Diese Änderungen werden im Rahmen des Zweiten Pflegestärkungsgesetzes (PSG II) in Kraft treten und sollen vor allem demenzkranken Älteren die gleichen Pflegeleistungen zusichern wie körperlich Pflegebedürftigen.
Mit dem neuen Prüfverfahren NBA („Neues Begutachtungsassessment“) werden Gutachter des Medizinischen Dienstes der Krankenversicherung (MDK) oder anderer Prüforganisationen ab 2017 alle neuen Antragsteller auf Pflegeleistungen persönlich anhand eines Fragenkatalogs auf den Grad ihrer noch vorhandenen Selbstständigkeit hin überprüfen. Entsprechend des Gutachtens entscheidet dann die zuständige Pflegekasse, ob sie ihrem Versicherten einen Pflegegrad zubilligt oder seinen Antrag ablehnt. Wie selbstständig ein Antragsteller noch ist, ermitteln die Prüfer mit dem neuen Begutachtungsinstrument NBA nach einem Punktesystem. Dabei gilt: Je mehr Punkte der Begutachtete erhält, einen umso höheren Pflegegrad und umso mehr Pflege- und Betreuungsleistungen genehmigt seine Pflegekasse.
Lange Zeit hat die deutsche Pflegeversicherung insbesondere die vielen Menschen mit Demenz benachteiligt, die körperlich zumeist noch gesund sind, aber dennoch viel Betreuung und Zuwendung brauchen. Sie erhielten weniger oder vor 2012 so gut wie keine Leistungen von ihren Pflegekassen.
Der Grund: In erster Linie erfuhren körperlich erkrankte Versicherte jeden Alters Unterstützung von der Pflegeversicherung. Denn nur bei körperlichen Erkrankungen und dementsprechend notwendigen Pflegehilfen bei Körperpflege, Ernährung und Bewegung durften die Pflegekassen bislang die Pflegestufen 1, 2 oder 3 und die damit verbundenen Pflegeleistungen genehmigen.
Schrittweise hat der Gesetzgeber seit 2012 daher immer mehr Pflegeleistungen für Demenzkranke und andere Menschen mit dauerhaft erheblich eingeschränkter Alltagskompetenz wie psychisch Kranke oder geistig Behinderte eingeführt.
Das Pflegestärkungsgesetz II bringt ab 2017 endlich eine völlige leistungsrechtliche Gleichstellung von demenzkranken und körperlich erkrankten Pflegebedürftigen: Dann werden Demenzkranke und körperlich Pflegebedürftige, die den gleichen Pflegegrad erhalten und somit ähnlich selbstständig oder unselbstständig eingeschätzt werden, Anspruch auf die gleichen Leistungen ihrer Pflegekassen haben.
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