Kapitalanlage Pflegeimmobilie

Die Kapitalanlage Pflegeimmobilie ist eine Investition in einen Sachwert. Damit fällt sie unter den landläufigen Begriff „Beton-Gold“. Das bedeutet, es wird in ein physisch vorhandenes Gut investiert, in diesem Falle in eine Immobilie. Aus dieser werden dann laufende Erträge und gegebenenfalls eine Wertsteigerung erwirtschaftet.

Warum Pflegeimmobilien als Kapitalanlage?

Es gibt verschiedene mögliche Motive für den Kauf einer Pflegeimmobilie als Kapitalanlage:

Vermögensaufbau

Hier steht der Fokus auf dem Aufbau eines Vermögens durch das Prinzip des Absparens mit Hilfe einer Immobilie. Durch die Nutzung des derzeit niedrigen Zinsniveaus ist es möglich, eine Kapitalanlage, mit Fremdmitteln finanziert, zu erwerben. Diese Anlage kann sich  aus sich selbst heraus tragen (Selbstfinanzierungseffekt).

Das bedeutet bei einer Pflegeimmobilie mit einer Rendite um ca. 5% p.a., dass die Mieteinnahmen die Kosten für Zins und ggf. Tilgung zum großen Teil tragen. So fällt in den meisten Fällen nur noch eine geringe Sparrate von 50€ – 150€ (abhängig von den Finanzierungsbedingungen und Laufzeiten) pro Monat an. Und man erhält eine solide Kapitalanlage ohne Kapitalverzehr und mit Inflationsschutz.

Kapitalanlage

Der Kapitalanleger will eine sichere und gut verzinste Anlage für vorhandenes Kapital finden. Die derzeitige Festgeld-Verzinsung bewegt sich mehr oder weniger um den Nullpunkt herum. Daher wird eine Anlage gesucht, welche vergleichbar höhere Renditen erwirtschaftet und dabei möglichst sicher und inflationsgeschützt ist.

Pflegeimmobilien erzielen Mietrenditen von ca. 5% p.a. bezogen auf den Einkaufspreis und das mit entscheidenden Vorteilen. Denn die abgeschlossenen Pachtverträge mit den Betreibern enthalten eine wichtige Klausel, die Mietpreisindexierung (siehe auch unter Pflegeimmobilien Erfahrungen). Diese beinhaltet eine Pachterhöhung, wenn eine Geldentwertung durch eine Inflation stattfindet. Die damit erzielten Mehreinnahmen und die Wertsteigerung der Kapitalanlage Pflegeimmobilie gleichen eine mögliche Geldentwertung durch Inflation damit aus.

Mischform Vermögensaufbau / Kapitalanlage

Die sogenannte Mischform beinhaltet sowohl die Grundmotive des Kapitalanlegers als auch die des „Vermögenaufbauers“. Denn nicht immer sind hohe Summen  Eigenkapital vorhanden oder verfügbar. Außerdem ist es häufig aus taktischen oder „finanzanalytischen“ Gründen nicht unbedingt ratsam, seine gesamten Ersparnisse in eine einzige Anlage zu investieren.

Daher ist es lohnenswert, sich mit dem Thema Leverage-Effekt auseinander zu setzten. Dieser Begriff entstammt der Finanzmathematik. Er bedeutet nichts anderes, als mit Hilfe von Fremdkapital höhere Investitionssummen zu ermöglichen, somit Renditen von höheren Investitionsvolumina zu erhalten oder gleich hohe Investitionen mit viel geringerem Eigenkatpial zu tätigen. Denn die Mischung aus Eigenkapital und Fremdkapital führt in den meisten Fällen zu einer hoch interessanten Konstellation bei der Finanzierung einer Pflegeimmobilie. Auf diese Weise kann sich der Investor sehr zinsgünstige Darlehen von der Bank sichern und seine erwirtschaftete Rendite bezogen auf das eingebrachte Eigenkapital immens steigern.

Hinzu kommt, dass bei vielen Pflegeimmobilien, aufgrund Ihrer energieeffizienten Bauweise, zinsgünstige KfW-Darlehen verfügbar sind, welche dem Investor ein sehr niedriges Zinsniveau sichert. Um hier die bestmögliche Balance zu finden, lohnt es sich, mit Ihrem Finanzierungsberater zu sprechen, der besonders beim Thema Kapitalanlage Pflegeimmobilien und deren Finanzierung ein Experte ist.

Was kostet eine Pflegeimmobilie?

Beim Kauf einer Pflegeimmobilie fallen bestimmte Kosten an, die sowohl direkt als auch indirekt mit der Immobilie zu tun haben. Zunächst ist dort der Kaufpreis. Dieser teilt sich auf nach Grundstücksanteil, Gebäudewert bzw. -herstellungskosten, Außenanlagen und ggf. Inventar. Diese Positionen zusammen bilden den sogenannten Kaufpreis der Pflegeimmobilie. Die Kaufpreise für ein Pflegeappartement liegen derzeit je nach Größe und Lage des Appartements zwischen 120.000 Euro und 180.000 Euro.

Bei der Kaufabwicklung fallen weitere Kosten an. Der Kaufvertrag zum Erwerb einer Immobilie bedarf der notariellen Beurkundung. Die Notarkosten belaufen sich in der Regel auf 2% -2,5% bezogen auf den Kaufpreis der Pflegeimmobilie. Der Staat verlangt bei Immobilienkäufen ebenfalls die sogenannte Grunderwerbssteuer. Diese ist in den jeweiligen Bundesländern unterschiedlich hoch. Sie bewegt sich bei 3,5% – 6,5% bezogen auf den Kaufpreis. Maklerkosten fallen in diesem Bereich in der Regel nicht an.

Welche Sicherheiten gibt es?

Wie beim Kauf einer normal wohnwirtschaftlich genutzten Eigentumswohnung auch, wird der Erwerber einer Pflegeimmobilie im Grundbuch als Eigentümer eingetragen. Das Grundbuch ist ein amtliches öffentliches Verzeichnis. Dort werden alle Eigentumsverhältnisse an einem Grundstück samt Lasten und Rechten detailliert eingetragen. Durch diese Absicherung hat der Eigentümer alle Rechte an dieser Wohnung. Er kann diese verschenken, vererben, beleihen und jederzeit verkaufen.

pflegeimmobilien

Wie finanziert man eine Pflegeimmobilie?

  • Pflegeimmobilien können, wie jede andere Immobilie, mit Fremdkapital finanziert werden.
  • In der Regel müssen mindestens die Kaufnebenkosten wie Grunderwerbsteuer und Notarkosten von Erwerber aus Eigenmitteln finanziert werden.
  • Für Kapitalanleger mit einer gewissen Bonität sind Finanzierungen bis 100% des Kaufpreises und auch darüber hinaus möglich.
  • Jede Finanzierung muss einzeln geprüft werden.
  • Die Pflegeimmobilie wird bei der einen oder anderen Bank oft noch als Spezialimmobilie gesehen. Dies wird mit dem Pachtvertrag und den Aufteilungen und Ausstattungen der Appartements begründet.

Wir empfehlen für eine Finanzierung der Kapitalanlage Pflegeimmobilie immer den Kontakt zu den ortsansässigen Volksbanken und Sparkassen.

Ansparen oder Absparen?

Um Immobilien zu kaufen, muss nicht immer eine sehr hohe Summe an Eigenmitteln aufgewendet werden. Eine Mischung aus Eigenmitteln und Fremdkapital führt oft zum gewünschten Ergebnis.

Das Prinzip des „Absparens“ liegt bei dieser Überlegung zu Grunde. Beim Kauf einer fremdgenutzten (vermieteten) Wohnung wird der Großteil der Finanzierungskosten und der Tilgung aus den Mieteinnahmen gedeckt.

Die Mieteinnahmen aus der Pflegeimmobilie werden für die Rückzahlung des Darlehens eingesetzt. Das Darlehen wird durch diese Einkünfte an die Bank zurückgezahlt. Und der Investor ist am Ende dann Eigentümer des Pflegeappartements. Dieses erwirtschaftet natürlich auch weiterhin die monatlichen Einkünfte. Darüber hinaus verfügt der Erwerber über den Sachwert der Immobilie als Vermögenswert.

All dies geschieht ohne Kapitalverzehr, denn alle Zahlungen dienen nur dem einen Zweck: Vermögen zu schaffen. Besonders in Zeiten historisch günstiger Zinsen lohnt es sich, mittels Fremdkapital Vermögen langfristig aufzubauen.

Unsere Empfehlung ist, dass der aufgenommene Kredit für die Finanzierung der Pflegeimmobilie innerhalb der Laufzeit des Pachtvertrags mit dem Betreiber der Einrichtung vollständig zurückgezahlt wird.

Kapitalanlage Pflegeimmobilie – die Vorteile

Langfristige Mietverträge

Langfristig abgesicherte Mietzahlungen mittels Mietvertrag mit mindestens 20 Jahren mit anschließenden Verlängerungsoptionen von 5-10 Jahren.  Und unabhängig von der Belegung oder Leerstand des Appartements fließt die Miete monatlich.

Geringe Nebenkosten

Instandhaltungskosten und Vermieterrisiken sind bei der Pflegeimmobilie sehr gering, da der jeweilige Betreiber für alle Instandhaltungen, Wartungen, Modernisierungen verantwortlich ist. Der Eigentümer ist nur verantwortlich für Dach und Fach.

Neubauqualität

Qualitativ hochwertige Neubauten und hohe Standards in der Energieeffizienz.

Fördermöglichkeiten

Günstige Förderungen durch Inanspruchnahme von zinsgünstigen Finanzierungskrediten der KfW (abhängig vom Objekt).

Kapitalanlage Pflegeimmobilie – die Risiken

Betreiber

Durch die langfristige Verpachtung (in der Regel 20 Jahre mit ca. 10 Jahren Verlängerungsoptionen) ist ein Erfolg der Pflegeimmobilie essenziell von der Qualität und Bonität des Betreibers abhängig.

Dach & Fach

Der Eigentümer der Pflegeimmobilie muss für die Instandhaltung von Dach und Fach aufkommen. Hierfür werden die Rücklagen eingesetzt.

Anschlussmietvertrag

Der Pachtvertrag mit dem Betreiber endet nach 20 Jahren mit ggf. Verlängerung. Im Anschluss muss entweder ein neuer Betreiber gefunden oder ein Anschlussmietvertrag abgeschlossen werden.

Ausschließliche Nutzung

Eine Pflegeimmobilie ist eine förderfähige Sozialimmobilie mit Zweckbindung. Deshalb kann eine solche Einrichtung auch nur im Bereich der Sozialimmobilien genutzt werden.

Unterschied Eigentumswohnung vs. Pflegeimmobilie

Oft wird die Frage gestellt, was die grundlegenden Unterschiede zwischen einer Pflegeimmobilie und einer wohnwirtschaftlich genutzten Eigentumswohnung sind. Hier werden diese Unterschiede einmal für den Investor und künftigen Eigentümer dargestellt.