Für diejenigen Anleger, die eine Pflegeimmobilie kaufen möchten, ist es wichtig, die relevanten Partner und die Abläufe zu kennen. Wer ist überhaupt am Kauf beteiligt? Und wann wird man Eigentümer? Welche Rolle spielen unabhängige Vermittler? Die wichtigsten kaufrelevanten Informationen finden Sie hier dargestellt.
Anleger, die sich dafür entscheiden, eine Pflegeimmobilie kaufen zu wollen, sollten ein großes Interesse daran haben, die am Erwerb beteiligten Partner zu kennen.
Die meisten Anbieter aktueller Pflegeimmobilien-Angebote sind mittelständische Unternehmungen sowie einige größere Konzerne. Alle beteiligten Unternehmen – Projektentwickler, Bauträger, Betreiber, Finanzierer, Vermittler und Verwalter müssen Experten im Bereich der Sozialimmobilien sein und umfangreiche Erfahrung und Kenntnisse auf dem Gebiet der Kapitalanlage Pflegeimmobilie aufweisen können.
Der Verkäufer ist normalerweise ein auf den Bau und/oder die Einzelaufteilungaufteilung von Pflegeimmobilien spezialisierter Projektentwickler oder Bauträger, der Verkauf der einzelnen Pflegeappartements wird i.d.R. Spezial-Maklern oder Anlage- bzw. Finanzberatungsgesellschaften übertragen, da dies nicht das Kerngeschäft des jeweiligen Anbieters ist.
Der Einzelverkauf der Pflegeimmobilien erfolgt bei qualitativ hochwertigen Angeboten durch Spezial-Makler oder spezialisierte Anlage- und Finanberatungsgesellschaften. Auch hier ist es von besonderer Bedeutung, dass Erfahrung und Expertenwissen nachgewiesen werden können.
Die Pflegeimmobilie als Kapitalanlage ist ein beratungsintensives Produkt und bedarf tiefer Kenntnisse. Gute Vermittler zeichnen sich insbesondere durch Ihre Unabhängigkeit von Bauträgern und Projektentwicklern aus. Das bedeutet, der Vermittler sollte kein Handelsvertreter des Anbieters sein. Denn der entscheidende Vorteil freier Vermittler ist, dass diese immer eine unabhängige und kritische Prüfung der einzelnen Angebote und deren Beteiligten vornehmen. Auch können diese Berater auf unterschiedlichste Angebote zurückgreifen können. Nur so kann für jedes Investitionsmotiv (s. Motive des Kaufs einer Pflegeimmo.) die passende und am besten geeignete Pflegeimmobilie gefunden werden.
Hierzu ist es unter anderem notwendig, dass der Berater über sehr gute Marktkenntnisse und ein vorhandenes Netzwerk von Profis im Segment der Pflegeimmobilie verfügt. Nur so ist sichergestellt, dass ausschließlich professionell geführte und gemanagte Angebote dem Investor / Käufer vorgestellt werden. Ein guter Anlageberater sollte immer auf der Seite des Kunden stehen, dessen Interessen vertreten und keinesfalls im Auftrag eines Verkäufers agieren.
Es gibt für den Kauf von Pflegeimmobilien an sich keine Grenzen oder Einschränkungen. Die Motive der jeweiligen Anleger können unterschiedlich sein.
Beim Kauf einer Pflegeimmobilie gibt es drei grundlegende Arten von Zahlungsweisen und Besitzübergang.
Ein Objekt wird gemäß einer Teilungserklärung im Teileigentum verkauft. Der Verkauf erfolgt, nachdem alle Genehmigungen (Baugenehmigung, Betriebsgenehmigung, etc.) erteilt wurden und ein Betreiber installiert wurde. Dies geschieht meist vor Baubeginn. Dabei gibt es zwei Modelle der Zahlungsweise, welche immer individuell zum Objekt passend angeboten werden. Eine Alternative ist die Zahlungsweise bei Fertigstellung. Dies bedeutet, dass der Anleger den Kaufpreis erst bei Fertigstellung der Pflegeimmobilie in voller Höhe bezahlen muss. Die andere Alternative ist die Zahlung nach Baufortschritt gemäß MaBV, welche im nächsten Abschnitt erläutert wird.
Die andere Zahlungsweise verläuft nach der sogenannten Makler- und Bauträgerverordnung. Wenn ein Kaufpreis für ein Objekt nicht sofort oder nach Fertigstellung des Objektes fällig gestellt wird, wird der Kaufpreis nach dem Baufortschritt abgerechnet. Dieser sehr gängige Prozess bei insbesondere Bauträgerverträgen verläuft nach einem klar definierten Schema und unterliegt der Makler und Bauträgerverordnung (MaBV).
In dieser Verordnung wird zum Schutz für den Erwerber klar geregelt, ab wann ein Bauträger vom Käufer Geld verlangen kann und wie diese für den Käufer abgesichert sind. Denn das vorrangige Ziel der MaBV ist es, die Gelder und Zahlungen des Käufers vor missbräuchlicher Verwendung oder unberechtigten Zugriff zu schützen.
Mittlerweile eher seltener anzutreffen sind Objekte, die nach Fertigstellung vorerst einige Jahre (3-5 Jahre) gehalten werden und betrieben werden. Erst nach einigen Jahren wird dann das Objekt aufgeteilt und gemäß Teileigentum verkauft. Bei diesem Konzept spricht man von Bestandsobjekten. Hier erfolgt die Zahlung nach der Beurkundung beim Notar vor Eintragung ins Grundbuch in voller Höhe.
Durch die MaBV ist exakt geregelt, ab welchem Zeitpunkt und in welcher Höhe (Rate) der Bauträger sogenannte Abschlagszahlungen vom Käufer verlangen kann und für welche Zwecke (erfüllte Bedingungen) diese veranschlagten Beträge verwendet werden und besichert sind. Somit ist die Entgegennahme von Zahlungen gem. MaBV an eine Reihe von Voraussetzungen geknüpft.
Eine Grundvoraussetzung für eine Rechnungsstellung von Seiten des Bauträgers ist der notariell beurkundete Kaufvertrag. Dieser enthält sämtliche Genehmigungen, die für den Vollzug des Vertrags erforderlich sind. Eine weitere wichtige Voraussetzung für die Entgegennahme vom Zahlungen/Raten gem. MaBV ist, dass der Anspruch des Erwerbers auf Eigentumsübertragung durch eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch zugunsten des Kaufs vorgenommen wurde.
Darüber hinaus muss das Objekt von sämtlichen Grundpfandrechten, die vom Erwerber nicht übernommen werden soll, freigestellt worden sein. Ebenso ist das Vorliegen bzw. die Bestätigung einer durch das Amt beglaubigten bzw. erteilten Baugenehmigung Grundvoraussetzung.
Sind alle Grundvoraussetzungen erfüllt, so kann der Bauträger vom den Kaufpreis in bis zu sieben Teilraten / Abschlagszahlungen gem. MaBV entgegennehmen. Die jeweiligen Raten bestehen immer aus gewissen Prozentsätzen die sich auf den Gesamtkaufpreis beziehen.
Bauträger dürfen diese 13 Einzelschritte zu insgesamt sieben Raten zusammenfassen.
Die Leistungserfüllung, die sich aus dem Kaufvertrag ergibt, muss der Bauträger gegenüber dem Käufer mit einer Bürgschaft absichern. Erst wenn diese Sicherheit in Form einer Bürgschaft gestellt wurde, kann der Bauträger Zahlungen des Kunden entgegennehmen.
Hintergrund dieser Bürgschaft ist es, Schadenersatzansprüche des Käufers abzusichern. Diese können entstehen, wenn der Bauträger oder von ihm beauftragte Subunternehmer vorsätzlich unerlaubte Handlungen begangen haben, die sich gegen die Vermögenswerte des Käufers richten. Als Bürgen können hier nur Körperschaften des öffentlichen Rechts, Kreditinstitute und Versicherungsunternehmen auftreten.
Wichtig ist in diesem Zusammenhang, dass die Bürgschaft keine Fertigstellungsgarantie darstellt. Darüber hinaus ist in der Makler- und Bauträgerverordnung festgelegt, dass Bauträger die vom Kunden geleisteten Zahlungen ausschließlich für das im Vertrag genannte Vorhaben verwenden dürfen. Wird eine derartige Bürgschaft nicht gestellt, so steht dem Erwerber es zu 5% der ersten Rate bis zur Fertigstellung einzubehalten, um die oben erwähnte Absicherung hinsichtlich möglicher Schadensersatzanspruche abzusichern. Damit können finanzielle Schäden, die durch Verzögerungen bei der Fertigstellung oder die Insolvenz des Bauunternehmers entstehen, abgefedert werden.
Trotz der Absicherung der MaBV Prozesse und Gesetzte ist es für jeden Käufer ratsam die Abschlagszahlen zu prüfen und den Projektfortschritt und die Aktualität des Projektes im Auge zu behalten.
Der Kauf einer Pflegeimmobilie wird wie auch bei jeder anderen Immobilie mittels notariell beurkundeten Kaufvertrags geschlossen. Erst nachdem Verkäufer und Käufer den Kaufvertrag beim Notar beurkundet haben, leitet der Notar die neuen Eigentumsverhältnisse ans Grundbuchamt, um dort die Änderung vorzunehmen.
Da zwischen der Unterzeichnung des notariellen Kaufvertrages und der Fälligkeit bzw. Zahlung des Kaufpreises ein gewisser zeitlicherer Abstand besteht, wird man nicht mit Unterzeichnung des Kaufvertrages Eigentümer, sondern erst mit Eintragung ins Grundbuch. Zunächst wird eine sogenannte Auflassungsvormerkung ins Grundbuch eingetragen. Diese Auflassungsvormerkung ist eine Sicherheit für den Käufer und kündigt damit den Eigentumsübergang an, vollzieht diesen aber noch nicht. Somit ist sichergestellt, dass jeder der ins Grundbuch schaut einsehen kann, dass es für dieses Grundstück / Objekt einen Kaufvertrag gibt, der sich in der Abwicklung befindet. Somit sind die Rechte des Käufers entsprechend gesichert.
Die eigentliche Eigentumsumschreibung in das Grundbuch wird erst dann vom Notar veranlasst, wenn sowohl der Nachweis der Unbedenklichkeitsbescheinigung vorliegt, als auch der Nachweis der Zahlung der gesamten Kaufpreise bestätigt wurde. Die Unbedenklichkeitsbescheinigung wird vom jeweiligen Finanzamt ausgestellt und bestätigt. Diese sagt aus, dass der Käufer die fällige Grunderwerbssteuer bezahlt hat. Ohne die Zahlung der Grunderwerbssteuer ist eine Grundbucheintragung nicht möglich.
Sind also beide Voraussetzungen Unbedenklichkeitsbescheinigung und vollständige Kaufpreiszahlung nachgewiesen, beantragt der Notar die sogenannte Auflassung. Dies ist technisch gesehen ein neuer Eintrag ins Grundbuch, welcher die endgültige Eintragung des neuen Eigentümers ins Grundbuch zur Folge hat. Ab diesem Zeitpunkt ist der Käufer rechtmäßiger Eigentümer der Pflegeimmobilie. Der Eigentümer der Pflegeimmobilie kann diese dann auch jederzeit wieder verkaufen, vererben, beleihen oder verschenken.
Wie ist der Ablauf, wenn der Käufer Teile des Kaufpreises oder den gesamten Kaufpreis durch ein Bankdarlehen fremdfinanziert? Wie wird der Kaufpreis gezahlt?
Für die Finanzierung des Kaufpreises muss der Käufer zu Gunsten des Kreditinstitutes eine Grundschuld bestellen, sprich eine Sicherung in Form der Eintragung von Grundpfandrechten zulasten der Immobilie gewährleisten. Diese kann der Käufer selbst jedoch nicht bestellen, weil er noch nicht Eigentümer des Grundstücks ist. Der Verkäufer als Nocheigentümer muss also den Käufer bevollmächtigen, das Grundstück zu belasten.
Er erteilt somit die notwendige Belastungsvollmacht, welche den Käufer nun berichtigt, Grundpfandrechte zur Finanzierung des Kaufpreises eintragen zu lassen. Zur Vermeidung von Missbrauchsmöglichkeiten wird die Vollmacht mit Bedingungen verbunden. Danach darf von der Vollmacht nur vor dem amtierenden Notar – und auch nur zur Kaufpreisfinanzierung – Gebrauch gemacht werden. Der Käufer tritt gleichzeitig seine Ansprüche gegenüber dem Kreditinstitut, zu dessen Gunsten eine Grundschuld bestellt wird, in Höhe des Kaufpreises unwiderruflich an den Verkäufer ab.
In der Grundschuldbestellungsurkunde sind die folgenden Vereinbarungen aufzunehmen:
Zur Sicherheit aller Beteiligten muss die finanzierende Bank eine schriftliche Bestätigung hinsichtlich der Sicherungsabrede und Zahlungsanweisung abgeben. Nun sind alle Voraussetzungen erfüllt um den Antrag und die Bewilligung der Grundbuchänderung vorzunehmen. Der Käufer bzw. seine finanzierende Bank überweist den ges. Kaufpreis oder die entsprechenden Raten (gem. MaBV) an die Verkäuferbank (Treuhandzahlung). Nach erfolgter Zahlung des kompletten Kaufpreises durch den Käufer stellt der amtierende Notar beim Grundbuchamt den Antrag auf Eintragung des neuen Eigentümers.
Da es sich in den allermeisten Fällen bei den Pflegeimmobilien um Neubauten handelt, werden diese auch nach den neusten Erkenntnissen der Bauqualität, Ausstattung und Energieeffizienz gebaut. Besonders die Energieeffizienz ist hierbei ein großes Thema. Durch Erreichen gewisser Standards erhält der Käufer bei vielen Objekten die Möglichkeit, ein zinsgünstiges Darlehen der KfW-Bank in Anspruch zu nehmen.
Aktuell liegen die Konditionen bei: Kreditsumme: 100.000€, Zinssatz 1,55%, Tilgungszuschuss 5% der Kreditsumme, das bedeutet Rückzahlung in Höhe von 95.000€. *Stand 10.04.2017 – diese Angaben sind Stichtag bezogen und nicht garantiert. Bitte informieren Sie sich immer über die aktuellen Konditionen der KfW-Bank. Aktuelle Informationen finden Sie hier.
